Lo que parecía un hecho, ya se convirtió en realidad. Por la
fuerte alza del dólar, que en los últimos meses ya acumula una suba del 37% y
el incremento de las tasas, los créditos hipotecarios son los desaparecidos de
este mes. Según datos privados, tanto en la Ciudad como en la provincia de
Buenos Aires mayo se mostró con pocas variaciones respecto de abril en
operaciones de compra y venta. Sin embargo, en ambos casos el porcentaje de
operaciones cerradas mediante hipotecas disminuyó respecto de los meses
previos, volviendo a niveles similares a los de 2017. Y es que mientras en
enero se registraba un 48% de transacciones mediante crédito, hoy ese número
descendió a solo el 28%
"La venta de inmuebles se resistió mucho en el último
trimestre. Antes un dos ambientes no duraba 30 días en el mercado de la oferta,
hoy tardas tres veces más en concretarse la operación", describió el
complejo escenario Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. "Cuando
el dólar se pone nervioso el mercado se tranquiliza. Veo un gran estanque donde
cayó un meteorito en el medio, ahora hay que esperar que se tranquilice el
mercado", describió el escenario complejo Armando Pepe, presidente del Colegio
Profesional Inmobiliario, pero la turbulencia parece todavía no tener fin.
Precios
Toselli además aseguró que "si el mercado sigue así,
van a tener que bajar los precios de las propiedades", algo que todavía
parece una utopía. Los datos de Properati muestran que "el valor del metro
cuadrado en dólares aumentó el 1,4% en la Ciudad de Buenos Aires, con una suba
acumulada cercana al 6% hasta mayo, que continuó en alza en junio, acumulando
el 7,75% en 2018", explicaron desde el portal de búsqueda de propiedades.
"Generalmente, las devaluaciones implican un
estancamiento o un descenso de los precios en dólares de las propiedades,
puesto que dificultan el acceso a las divisas. Durante los últimos días, la
devaluación sacó de la cancha a quienes tenían planeado comprar con créditos
hipotecarios y no tenían mucho margen de ahorro, ya que los precios en pesos
aumentaron considerablemente", indicó Gabriel Gruber, CEO de
Properati.com.ar. Por ejemplo, quienes pensaban comprar una propiedad de dos
ambientes con un precio de u$s100 mil, podían conseguir un crédito por u$s70
mil, con un dólar a 20 pesos y completar con ahorros en dólares. Pero con la
depreciación del peso esas personas recibieron del banco el equivalente a u$s
46 mil, lo que implica una suma extra de u$s24 mil de ahorros personales.
Pero... ¿por qué los precios siguen en alza?. "La sostenida
demanda de inmuebles siguió empujando hacia arriba el valor en los últimos
meses. Esto se debe, en parte, a que frente a la volatilidad, los bienes raíces
siguen siendo un activo muy buscado por los argentinos aún en momentos de
incertidumbre", concluyó Gruber. Además debe sumarse que durante años la
demanda estuvo contenida, como consecuencia del cepo cambiario, por lo que
todavía se están pagando los coletazos de 2015.
Crédito vs. alquiler
Cuando en 2016 se lanzaron las diferentes líneas de créditos
hipotecarios, uno de los lemas era que la cuota de la hipoteca igualaba a la de
un alquiler promedio. Hoy eso ya es parte de la historia. Esto se debe
principalmente a que este año se cambiaron las reglas para acceder a los
créditos hipotecarios y las tasas de financiación llegaron a duplicarse.
Por ejemplo, para recibir $1 millón a 30 años, a través de
los UVA, se debe ganar al menos $25.284, lo que representa un incremento de
$6.000 respecto de las condiciones que existían hace un año atrás. Además la
tasa de interés de los bancos pasó del 3,5% al 9%, según la entidad financiera.
Las UVA representan la milésima parte del costo de un metro
cuadrado de construcción y su valor se actualiza cada día de acuerdo a la
inflación. Por eso quien ya sacó un crédito ha visto incrementado
significativamente la cuota que debe pagar; ahora, quien todavía no lo hizo
espera a tener un escenario más claro. "Hoy la cuota de un crédito
hipotecario para un dos ambientes es en promedio de $14.000, cuando se puede conseguir
por menos de $10.000 un alquiler de un departamento de características
similares, la relación cambió mucho en el último año", explicó Toselli.
"La cuota del alquiler por ejemplo en Barrio Norte, un
dos ambientes en Pacheco de Melo y Uriburu es de $9800. Esa persona pagó ese
mismo departamento u$s105.000, o sea que de rentabilidad hoy está obteniendo
menos del 3% anual, los precios no pueden ser más económicos, así todo son más
accesibles que la cuota de una hipoteca", concluyó Toselli. Esa parece ser
la principal causa de la demanda.
La suba del dólar, el incremento de las tasas y los precios
de los alquileres más accesibles parecen hoy inclinar la balanza hacia las
locaciones.
Fuente: Ámbito